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最高院:开发商未按期交房致使《商品房预售合同》解除的,房贷由出卖人承担、购房人无需还款

最高院:开发商未按期交房致使《商品房预售合同》解除,房贷由出卖人承担购房人无需还款

来源:最高院判决案例       

西安刘长洪律师   13572814544

     最高法于2020年12月3日做出本判决,并于2021年2月19日发布。该案的判决对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷,具有很强的指导意义。

裁判要旨:

1.因出卖人(开发商)未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除,应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。

2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了购房者的责任,该格式条款无效,对购房者不具有拘束力。

3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,因开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。

附案例:

中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书(2019)最高法民再245号

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王忠诚,男,汉族,1971年9月11日出生,住青海省西宁市城**。
再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王琪博,男,汉族,1989年1月11日出生,住青海省海东市乐都区。
再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王琪宝,男,汉族,1994年3月24日出生,住青海省海东市乐都区。
被申请人(一审原告、二审上诉人):中国建设银行股份有限公司青海省分行。住所地:青海省西宁市西大街**。
负责人:梁世斌,该分行行长。
一审第三人、二审被上诉人:青海越州房地产开发有限公司。。住所地:青海省西宁市创业路**
法定代表人:韩志明,该公司董事长。

本院认为,根据各方当事人诉辩意见,本案再审争议焦点为,案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此,本院评析如下:

第一,关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行,王忠诚等三人不负有返还义务。

第二,关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,建行青海分行拟定该条内容,意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三,关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看,在商品房买卖合同中,王忠诚等三人支付房款,越州公司交付房屋;在商品房担保贷款合同中,建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司,越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款,但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行,王忠诚等三人取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。但本案中,因越州公司不能交付房屋而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为:越州公司违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款;建行青海分行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权;王忠诚等三人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。因此,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

     综上,建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立,其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚等三人承担。王忠诚等三人的再审请求成立,应予支持。二审判决对此认定有误,本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、撤销青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决;

二、维持西宁市中级人民法院(2018)青01民初151号民事判决。

一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元,共计673734元,由中国建设银行股份有限公司青海省分行负担。

 

本判决为终审判决。

 

审判长 胡 瑜

审判员 任雪峰

审判员 杨 卓

二〇二〇年十二月三日

书记员 何 宇

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最高院:开发商未按期交房致使《商品房预售合同》解除的,房贷由出卖人承担、购房人无需还款

最高院:开发商未按期交房致使《商品房预售合同》解除,房贷由出卖人承担购房人无需还款

来源:最高院判决案例       

西安刘长洪律师   13572814544

     最高法于2020年12月3日做出本判决,并于2021年2月19日发布。该案的判决对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷,具有很强的指导意义。

裁判要旨:

1.因出卖人(开发商)未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除,应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。

2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了购房者的责任,该格式条款无效,对购房者不具有拘束力。

3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,因开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。

附案例:

中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书(2019)最高法民再245号

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王忠诚,男,汉族,1971年9月11日出生,住青海省西宁市城**。
再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王琪博,男,汉族,1989年1月11日出生,住青海省海东市乐都区。
再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王琪宝,男,汉族,1994年3月24日出生,住青海省海东市乐都区。
被申请人(一审原告、二审上诉人):中国建设银行股份有限公司青海省分行。住所地:青海省西宁市西大街**。
负责人:梁世斌,该分行行长。
一审第三人、二审被上诉人:青海越州房地产开发有限公司。。住所地:青海省西宁市创业路**
法定代表人:韩志明,该公司董事长。

本院认为,根据各方当事人诉辩意见,本案再审争议焦点为,案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此,本院评析如下:

第一,关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行,王忠诚等三人不负有返还义务。

第二,关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,建行青海分行拟定该条内容,意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三,关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看,在商品房买卖合同中,王忠诚等三人支付房款,越州公司交付房屋;在商品房担保贷款合同中,建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司,越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款,但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行,王忠诚等三人取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。但本案中,因越州公司不能交付房屋而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为:越州公司违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款;建行青海分行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权;王忠诚等三人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。因此,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

     综上,建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立,其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚等三人承担。王忠诚等三人的再审请求成立,应予支持。二审判决对此认定有误,本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、撤销青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决;

二、维持西宁市中级人民法院(2018)青01民初151号民事判决。

一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元,共计673734元,由中国建设银行股份有限公司青海省分行负担。

 

本判决为终审判决。

 

审判长 胡 瑜

审判员 任雪峰

审判员 杨 卓

二〇二〇年十二月三日

书记员 何 宇

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