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西安法律顾问带您了解关于拆迁的利益赔偿

        一、拟征地公告 

       在征地依法报批前,当地国土资源部门应该在村委会或者村民小组张贴书面的拟征地公告。

       内容

       征地范围、征地面积、补偿方式、补偿标准、安置途径和征地用途。

       权利

             村委会和村民有申请听证的权利,村委会或村民向国土资源部门提出召开听证会,国土资源部门应当举行,让老百姓充分发表自己的意见。当地国土资源部门应当会同          土地的所有权人、使用权人,去征收范围内对被征收土地的四至边界、土地用途、土地面积、地上附着物的种类和数量进行实地调查,并将调查结果填制成表,然后经过         土资源部门与土地所有权人、使用权人共同确认表格内容,确认之后,应当双方签字,确认调查结果。

      注意

      在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。

      二、征收土地公告

      主体

            征地公告应由被征收土地所在地的市、县人民政府在收到征地批文之日起10个工作日内在被征用土地所在地的村、组内以书面形式张贴。其中,征用乡(镇)农民集体所        有土地的,在乡(镇)人民政府所在地进行公告,并由该市、县人民政府土管部门负责实施具体工作。

      内容

      (一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;

      (二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;

      (三)征地补偿标准和农业人员安置途径;

      (四)办理征地补偿登记的期限、地点。

      意义

            征收土地公告等一系列行为具有可诉性。公告程序是征收土地的法定程序,其无论是在公告主体、公告内容还是张贴期限方面都有法律的明确规定。所以被征收人不该           行为申请提起行政复议或行政诉讼的,应认可征地公告的可诉性,允许对该行为的合法性进行司法审查。

      注意

           这个公告是必须让农民见到的,不需要申请政府信息公开。征收土地公告至关重要,如果这一公告不存在,征地行为的合法性也就不复存在了。村民或者其他权利人有权        依法要求公告,有权拒绝办理征地补偿登记手续。

拆迁中没有见到这四个文件,我们有权拒绝签字!

 

      三、征地补偿安置方案

      审批主体

             县级人民政府土地行政管理部门根据批准的征用土地方案,在张贴征地公告之日起45日内,以村为单位,拟定征地补偿安置方案并予以公告。

      内容

      (一)本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量;

      (二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

      (三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

      (四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

      (五)农业人员的具体安置途径;

      (六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。

      权利

            征地补偿安置方案公告后,村委会和被征地村民对安置方案有不同意见要求听证的,应当自公告张贴之日起10个工作日内,向当地的国土资源部门提出,当地国土资源       部门应当举行听证会,根据被征地权利人的意见确需要修改政府补偿安置方案的,应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

      注意

             这与前述“拟征地公告”阶段的提意见、听证是不同的,必须得到保障。未依法进行征地补偿、安置方案公告的,被征收人有权依法要求公告,有权拒绝办理征地补              偿、安     置手续。

      批准机关

             县级人民政府国土资源部门应该将公告后的征地补偿安置方案,连同村委会、村民的不同意见一同报县级人民政府审批。

      实施主体

             县级人民政府审查公告的安置方案决定批准之后,应当报省级国土资源厅备案,并交由县级国土资源部门具体组织实施征地补偿安置工作。

      四、拆迁安置补偿协议

      内容      

       (1)拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;

      (2)安置用房面积、标准和地点;

      (3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;

      (4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

      (5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;

      (6)违约责任和争议解决的方式;

      (7)当事人约定的其他条款。

      注意

           首先确定拆迁方是否具备签约的主体资格。一般情况下,农村房屋拆迁的实施主体一般是县级政府国土部门,城市房屋拆迁的实施主体多为专门成立的拆迁办公室、拆       迁指挥部等,但在拆迁补偿协议上盖章的必须是经授权的行政机关,村委会、街道办是不适格的,并且上述行政机关和专门机构必须具有县级以上人民政府的授权文件。

     什么样的拆迁安置补偿协议无效?      

     依据《民法通则》第五十八条的规定,应当确认为无效的拆迁协议。造成拆迁补偿协议无效的情形主要有以下几类:

     (1)不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效;拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。

     (2)被拆迁人是无民事行为能力人或限制行为能力人,其与拆迁人所订立的拆迁协议为无效。

     (3)代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。

     (4)拆迁协议违反法律法规规定,应认定为无效。这里的违反既包括内容违法也包括形式违法,也就是说拆迁人和被拆迁人达成的拆迁补偿协议必须是书面形式的。

     没有看到以上四个文件的,我们完全有理由拒绝签字!!!

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        一、拟征地公告 

       在征地依法报批前,当地国土资源部门应该在村委会或者村民小组张贴书面的拟征地公告。

       内容

       征地范围、征地面积、补偿方式、补偿标准、安置途径和征地用途。

       权利

             村委会和村民有申请听证的权利,村委会或村民向国土资源部门提出召开听证会,国土资源部门应当举行,让老百姓充分发表自己的意见。当地国土资源部门应当会同          土地的所有权人、使用权人,去征收范围内对被征收土地的四至边界、土地用途、土地面积、地上附着物的种类和数量进行实地调查,并将调查结果填制成表,然后经过         土资源部门与土地所有权人、使用权人共同确认表格内容,确认之后,应当双方签字,确认调查结果。

      注意

      在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。

      二、征收土地公告

      主体

            征地公告应由被征收土地所在地的市、县人民政府在收到征地批文之日起10个工作日内在被征用土地所在地的村、组内以书面形式张贴。其中,征用乡(镇)农民集体所        有土地的,在乡(镇)人民政府所在地进行公告,并由该市、县人民政府土管部门负责实施具体工作。

      内容

      (一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;

      (二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;

      (三)征地补偿标准和农业人员安置途径;

      (四)办理征地补偿登记的期限、地点。

      意义

            征收土地公告等一系列行为具有可诉性。公告程序是征收土地的法定程序,其无论是在公告主体、公告内容还是张贴期限方面都有法律的明确规定。所以被征收人不该           行为申请提起行政复议或行政诉讼的,应认可征地公告的可诉性,允许对该行为的合法性进行司法审查。

      注意

           这个公告是必须让农民见到的,不需要申请政府信息公开。征收土地公告至关重要,如果这一公告不存在,征地行为的合法性也就不复存在了。村民或者其他权利人有权        依法要求公告,有权拒绝办理征地补偿登记手续。

拆迁中没有见到这四个文件,我们有权拒绝签字!

 

      三、征地补偿安置方案

      审批主体

             县级人民政府土地行政管理部门根据批准的征用土地方案,在张贴征地公告之日起45日内,以村为单位,拟定征地补偿安置方案并予以公告。

      内容

      (一)本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量;

      (二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

      (三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

      (四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

      (五)农业人员的具体安置途径;

      (六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。

      权利

            征地补偿安置方案公告后,村委会和被征地村民对安置方案有不同意见要求听证的,应当自公告张贴之日起10个工作日内,向当地的国土资源部门提出,当地国土资源       部门应当举行听证会,根据被征地权利人的意见确需要修改政府补偿安置方案的,应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

      注意

             这与前述“拟征地公告”阶段的提意见、听证是不同的,必须得到保障。未依法进行征地补偿、安置方案公告的,被征收人有权依法要求公告,有权拒绝办理征地补              偿、安     置手续。

      批准机关

             县级人民政府国土资源部门应该将公告后的征地补偿安置方案,连同村委会、村民的不同意见一同报县级人民政府审批。

      实施主体

             县级人民政府审查公告的安置方案决定批准之后,应当报省级国土资源厅备案,并交由县级国土资源部门具体组织实施征地补偿安置工作。

      四、拆迁安置补偿协议

      内容      

       (1)拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;

      (2)安置用房面积、标准和地点;

      (3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;

      (4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

      (5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;

      (6)违约责任和争议解决的方式;

      (7)当事人约定的其他条款。

      注意

           首先确定拆迁方是否具备签约的主体资格。一般情况下,农村房屋拆迁的实施主体一般是县级政府国土部门,城市房屋拆迁的实施主体多为专门成立的拆迁办公室、拆       迁指挥部等,但在拆迁补偿协议上盖章的必须是经授权的行政机关,村委会、街道办是不适格的,并且上述行政机关和专门机构必须具有县级以上人民政府的授权文件。

     什么样的拆迁安置补偿协议无效?      

     依据《民法通则》第五十八条的规定,应当确认为无效的拆迁协议。造成拆迁补偿协议无效的情形主要有以下几类:

     (1)不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效;拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。

     (2)被拆迁人是无民事行为能力人或限制行为能力人,其与拆迁人所订立的拆迁协议为无效。

     (3)代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。

     (4)拆迁协议违反法律法规规定,应认定为无效。这里的违反既包括内容违法也包括形式违法,也就是说拆迁人和被拆迁人达成的拆迁补偿协议必须是书面形式的。

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